Инвестиции в недвижимость: как правильно инвестировать?

На фоне нестабильной экономики, инфляции и ограниченных инструментов защиты капитала, недвижимость остается одним из немногих реальных активов, способных не только сохранять, но и приумножать инвестиции. В 2025 году рынок в Украине трансформируется: появляются новые форматы, меняется спрос, активизируется аренда, а застройщики адаптируются к новым реалиям.

Текущие условия рынка

• Возобновление строительства. В западных и частично центральных регионах (Львов, Тернополь, Винница) застройщики активизировали работу.
• Изменение спроса. Покупатели ищут автономные объекты с генераторами, укрытиями, энергоэффективными решениями.
• Развитие цифровых сервисов. Покупка недвижимости и юридическое оформление все чаще происходят через онлайн-платформы.

Основные форматы инвестирования в недвижимость

• Квартиры под аренду (долгосрочную или посуточную)
• Коммерческая недвижимость (офисы, склады, торговые площади)
• Апарт-отели и смарт-жилье
• Инвестирование на этапе котлопок с целью перепродажи

Инвестиционные метрики: как рассчитывать доходность?

Перед приобретением объекта просчитайте основные показатели:

• Cap rate (годовая доходность):

= (годовой доход от аренды / стоимость объекта) × 100%

Оптимальный ориентир — 8–12%.

• Окупаемость инвестиции:

= полная сумма инвестиции / годовой чистый доход

Нормальный период окупаемости — до 12 лет.

• IRR (внутренняя норма доходности):

Стоит оценивать при инвестировании в несколько объектов или проектов с последующей перепродажей.

Планируйте налоги

• Аренда — НДФЛ + военный сбор (19,5%)
• Продажа — НДФЛ или налоговая льгота (если владели 3+ года)
• Налог на недвижимость — зависит от площади

Региональные акценты

Регион	Потенциал	Риски
Львов	Высокий спрос, рост цен	Перенасыщенность рынка в центре
Ивано-Франковск	Стабильная аренда, туристическая привлекательность	Слабее рынок, ограниченная инфраструктура
Киев (правый берег)	Высокая прибыль от аренды	Более высокая стоимость входа, конкуренция
Тернополь, Черновцы	Недооцененные объекты	Ограниченная ликвидность при продаже

Что искать:

• Новостройки с укрытием, автономией, энергоэффективностью.
• Апарт-форматы или жилье под посуточную аренду.
• Коммерческие помещения с высокой проходимостью

Риски и как их уменьшить?

• Юридические риски. Всегда проводите due diligence объекта.
• Застройщики. Инвестируйте только в проверенных девелоперов с историей достроенных объектов.
• Ликвидность. Выбирайте объекты с высоким спросом, которые легко сдавать или продавать.
• Изменение регуляторного поля. Следите за законодательными инициативами по налогам, аренде, оценке имущества.

Снизьте риски за счет диверсификации

• Не инвестируйте все деньги в один объект
• Лучше два более дешевых объекта, чем один дорогой
• Комбинируйте: жилая + коммерческая, разные регионы

Проверьте юридическую чистоту объекта

• Проверка права собственности / разрешительных документов
• Анализ истории застройщика (если это новостройка)
• Наличие обременений, долгов, судебных дел
• Участие юриста или нотариуса — обязательно

Перспективы рынка недвижимости

Аналитики прогнозируют:

• Постепенный рост стоимости квадратного метра в сегменте нового жилья — в пределах 8–12% годовых в регионах с инфраструктурным развитием.
• Усиление арендного рынка — из-за внутренней миграции, перемещения бизнеса и роста спроса на жилье эконом-класса.
• Интерес к формату «город-спутник» — Буча, Вышгород, Винники как альтернатива мегаполисам.

Инвестиции в недвижимость — это не игра на удачу, а просчитанная стратегия. В 2025 году украинский рынок остается живым и перспективным, но работает по новым правилам.

Читайте также: Инвестиции в Украине в 2025 году: куда инвестировать?